לראות ולהרגיש את התמונה המלאה

התא המשפחתי של כל אחד ואחת מאתנו הנו יחידה כלכלית עצמאית לכל דבר ועניין – משק כלכלי בזעיר אנפין. כמו כל יחידה כלכלית עצמאית, גם התא המשפחתי שלנו דורש ניהול כספי נכון. ככל שההון האישי שלנו גדול יותר, כך ההשלכות הכלכליות והאישיות של ניהול נכון או לא נכון  גדולות יותר וכבדות יותר. במילים אחרות, מובטח לנו הפסד כספי והתנפצות תכניות וחלומות, כל עוד לא נטלנו לידינו את מושכות הניהול.
לכולנו משותף הצורך בביטחון כלכלי רציף. לכולנו תכניות, רצונות ותשוקות באשר לעתיד הכלכלי, הקרוב והרחוק, שלנו ושל יקירינו. בשל כך מחובתנו, לכל הפחות, לפרוס את התמונה המלאה, ללמוד ולחוש אותה היטב ולדעת מהן האפשרויות, העומדות בפנינו לניהול אחראי, משתלם ומניב לאורך שנים.
בכדי להמחיש את חשיבות ומורכבות ניהול ההון האישי שלנו, נתמקד בדוגמא המתבקשת של החזקת דירות כמקור הכנסה לנוכח השינויים, שחלו בתקופה האחרונה.
דילמת הדירות המרובות – מס דירה שלישית
ישנם שני אפיקי רווח מהחזקה בדירות להשקעה – האחד, עליית ערך הדירה והשני, הרווח השוטף המתקבל מהשכרת הדירה.
נתחיל באפיק הראשון – עליית ערך הדירה. נדמה, כי כבר נכתב הכול ביחס לעליית מחירי הדירות בישראל, אולם דבר אחד תמיד נשאר חד-משמעי – לא ניתן לנבא האם מחירי הדירות יעלו או ירדו בטווח הזמן הקצר והבינוני. השקעה בדירה מתוך ציפייה לרווח כתוצאה מעליית ערך הדירה כורכת בחובה משתנה נעלם – ייתכן שיהיה רווח, ייתכן שלא יהיה רווח וייתכן אף הפסד.
אבל אם עד כה הדברים נראו, פחות או יותר, במגמת עלייה יציבה, הרי שכעת נוצרה מציאות בכל זאת שונה. בפברואר האחרון, משרד האוצר אישר בניית 2.6 מיליון דירות עד שנת 2040. מדובר בממוצע של יותר מ- 117,000 דירות בשנה. עליית ההיצע בכוחה למתן, לבלום ואף להוריד את מחירי הדירות. כך או כך, העיסוק האינטנסיבי של האוצר בנושא (העלאת מס הרכישה, פרויקט מחיר למשתכן ועוד צעדים), ככל הנראה, מתחיל להראות את אותותיו ועפ"י נתוני המשרד בדצמבר 2016 חלה ירידה של 28% במכירת דירות חדשות (הרמה הנמוכה ביותר בשש השנים האחרונות), ירידה של 30% ביחס לדצמבר 2015. כלומר, קונים כיום הרבה פחות דירות. בנוסף לכך, מחירי הדירות שנמכרו בנובמבר-דצמבר ירדו ב- 1.2% ביחס למכירות ספטמבר-אוקטובר לפי פרסום הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה.
אם לא די בכך,  ממש לאחרונה חלה פגיעה משמעותית באפיק הרווח השני מדירות להשקעה – המס החדש על ריבוי דירות, המקוזז בהכנסה השוטפת מהשכרת הדירות.
על פי רשות המיסים "מס ריבוי דירות הינו מס, המוטל על יחיד/תא משפחתי, שבבעלותו 3 דירות או יותר ושסך חלקי הבעלות בהן יחד הינו 249% ומעלה. המס מוטל על כל הדירות, שבבעלות החייב במס, למעט שתי דירות, לפי בחירתו."
בחישוב פשוט של נוסחת המס מדובר בפגיעה של עשרות אחוזים בתשואה השנתית, כתוצאה מהשכרת דירות. על פי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, התשואה הממוצעת בישראל כתוצאה מהשכרת דירות הנה כ- 3%. תשואה זו אינה כוללת קיזוזים בגין הוצאות על אחזקת הדירות. כעת, תשואה נמוכה זו נפגעת אפילו עוד בגלל המס החדש. נמחיש את האמור בדוגמא שלהלן:
אדם שבבעלותו דירה שלישית בשווי 2.5 מיליון שקלים, 3% תשואה שנתית משכירות מניבה לו רווח של 67,500 שקלים, בקיזוז המס הישן. כיום, לאחר קיזוז המס החדש, הרווח הנותר הוא 49,500 שקלים. מדובר בפגיעה של כ- 25% מן התשואה השנתית.
על כל אלה ניתן להוסיף את הפטור הזמני עד אוקטובר 2017, שהמדינה נותנת על מס שבח של עד 75,000 שקלים לכל מי שמוכר את דירתו והפקדת התמורה, שאינה עולה על 2,500,000 שקלים, בקופת גמל להשקעה, הנותנת פטור ממס רווח הון.
מכאן קצרה הדרך לבדיקה הכרחית של אפיקי השקעה אחרים שאינם נדל"ן – האם השקעה בשוק ההון, למשל, לא תניב לנו תשואה שנתית גבוהה יותר? האם השקעה בנדל"ן מסחרי לא כדאית יותר? ואולי בכלל כדאי לחלק את ההשקעה בין האפיקים השונים?
שרטוט מפת ההשקעות – לראות ולהרגיש
כסף צריך לנהל בחכמה בכדי שיניב עוד כסף ועם זאת, אחוז ניכר ממשקי הבית האמידים בישראל אינו מנוהל כראוי ולמעשה כמעט ואינו מנוהל כלל. בכדי ליצור מערכת פיננסית נכונה למשק הבית, יש צורך לשרטט את מפת ההשקעות שלו. מפת השקעות טובה משקפת את החזון הכלכלי של המשפחה על-ידי התחשבות בשני רכיבים עיקריים:
א. הרכיב הכלכלי הנקי, הלוקח בחשבון את כל אפשרויות ההשקעה החל מנדל"ן, דרך השקעה בשוק ההון וכלה בשלל השקעות משלימות (כמו מימון חוץ בנקאי, קרנות גידור, רכישת יצירות אמנות ועוד).
ב. הרכיב המנטאלי. הנתונים הכלכליים יוצרים תגובה רגשית שונה מאדם לאדם, בהתאם לנטיות האופי ובהתאם לשאיפה הכלכלית. יש שנוטים להשקעות עם סיכון גבוה יותר ויש להפך. יש שמעוניינים ברווחים גבוהים במהירות מרבית ויש שמעוניינים במתח רווחים נמוך אבל בטוח לאורך זמן.
ואם לחזור לשאלת ההשקעה בנדל"ן, בהחלט ייתכן שישנן משפחות, אשר למרות השחיקה בתשואת הנדל"ן  עדיין נכון להן יותר לשמור על ההשקעה ולא לשנות את נתיב ההשקעות, או לשנות באופן חלקי בלבד.
לכן על-מנת ליצור את מפת ההשקעות האישית שלנו, עלינו לרכוש את הידע הכלכלי הנכון והמקצועי, בכדי שישקף לנו את מפת נתיבי ההשקעה האפשריים, המתאימה לנו; עלינו לגבש ולפרט לעצמנו את היעד הכלכלי אליו אנו רוצים להגיע ולא פחות מכך, עלינו להיות מודעים לאופי האישי שלנו ומה נכון לנו כמשקיעים.
רק כך, גם נראה וגם נרגיש את התמונה המלאה ונדע להכריע הכרעות מושׂכלות, אשר בזכותן נוכל לחיות בראש שקט ובלב שלם.
אין לראות בכתבה זו משום עצה.
* אסף כשר הינו מתכנן פיננסי מוסמך (CFP) בחברת דה סרוויס תכנון פיננסי (אף. פי) בע"מ.